Decreto-Ley 7/2019 en materia de vivienda y alquiler de medidas urgentes

Nueva ley de arrendamientos

España afronta cambios importantes en materia de viviendas, desahucios y alquileres. Después de una ley de arrendamientos que duró 35 días, se acaba de ratificar un nuevo texto. En marzo de 2019 el Gobierno español ha aprobado el nuevo decreto- ley 7/2019 (el texto completo) que introduce modificaciones a la ley 29/1994 del 29 de noviembre respecto a determinadas disposiciones de los contratos de arrendamiento residencial en ámbitos tales como el plazo de duración mínima, las garantías adicionales, subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, así como los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. La primera semana de abril se ha convalidado.

Contratos de arrendamiento residencial- duración mínima

Una de las modificaciones más importantes se refiere al plazo de duración mínima de los contratos de alquiler, ya que se amplía a cinco o siete años, dependiendo de si el arrendador es persona física (en cuyo caso la duración máxima son 5 años) o jurídica (que la obliga a firmar un contrato por 7 años). Además, si las dos partes están interesadas en la prórroga del contrato, se puede extender el plazo de año en año año, teniendo en cuenta que el máximo tiempo de prorroga son tres años. Por otro lado, el decreto también especifica el tiempo de preaviso en aquellos casos en los que cualquier de las partes quiera terminar el contrato, siendo de dos meses para el arrendatario y de 4 meses para el arrendador.

Actualización de renta y gastos repercutibles

La actualización de la renta y gastos repercutibles implica ciertas restricciones que incumbirán al propietario, especialmente cuando se trata del aumento de la cantidad de la renta mensual. Con el nuevo decreto, la actualización del alquiler cada año solo será posible si está previsto expresamente. Sin embargo, la cuota del alquiler no puede ser arbitrariamente determinada por el propietario y no puede exceder el indicador de IPC (el índice de precios de consumo) salvo que al arrendador realice obras significativas que mejoren las condiciones de la vivienda y aumenten su valor.

Fianza, gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato

El importe de la fianza también ha sido regulado y ahora no puede exceder dos mensualidades. Respecto a los gastos de gestión y formalización del contrato serán a cargo del arrendador, pero solo si es persona jurídica.

Terminación del contrato en el caso de venta de la propiedad

Hay dos cambios importantes: en caso de contratos suscritos a corto plazo, el adquirente interesado en comprar una vivienda estará obligado a respetar el plazo mínimo de contrato, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, en el caso de contratos suscritos a largo plazo, el adquirente no tiene que respetar el plazo, únicamente en los casos en que el contrato haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Subrogación de contrato a otros familiares

En general, al conceder un contrato de alquiler hay que formalmente acordar quien va a ocupar la vivienda. En caso de fallecimiento de arrendatario, el contrato no puede ser subrogado si no ha sido previamente acordado en el contrato.

Derecho de tanteo y retracto

La legislación sobre vivienda podrá establecer un derecho de tanteo y retracto a favor del órgano que designe la Administración competente, en aquellos casos en que se vendan todas las viviendas del arrendador en el edificio o los propietarios de los pisos vendan conjuntamente a un mismo comprador. Este es el caso, por ejemplo, de la ciudad de Barcelona desde el 20 de diciembre de 2018.

Comunidad de propietarios

Donde sea de aplicación el derecho civil común (Código Civil), los cambios se producen respecto al aumento del fondo de reserva al 10%, que deberán cubrirse en los tres años siguientes. En concreto se establece la necesidad de recaudar y asignar el fondo de reserva de la comunidad de propietarios para cubrir las inversiones. Cabe destacar, por ejemplo, que se establece la obligatoriedad de ejecutar obras de accesibilidad si las ayudas públicas alcanzan el 75%, así como, que se requerirá la aprobación de 3/5 partes de los propietarios para restringir el alquiler turístico o para incrementar la participación del a vivienda turística en la participación de los gastos comunes, estableciéndose un máximo del 20%.

El procedimiento de desahucio

Respecto al procedimiento de desahucio,  en aquellos casos que se refiera a hogares vulnerables, por su situación económica, se suspenderá hasta que no hayan intervenido los servicios sociales por un plazo máximo de un mes, ampliándose dicho plazo a 3 meses cuando el demandante sea persona jurídica.

Sistema estatal de índices de alquileres

En un plazo aproximado de ocho meses, se prevé la creación un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda con el fin de regular la situación de alquiler y garantizar precios de alquileres justos.

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