Nueva ley hipotecaria de junio 2019 en España

Con fecha de 16 de marzo, el Boletín Oficial del Estado publicó la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, también denominada “nueva ley hipotecaria”, aunque su entrada en vigor se retrasa hasta el 16 de junio, dado que su disposición final decimosexta establece tres meses para que los afectados puedan adaptarse a la nueva regulación. No se puede hablar de un nuevo sistema hipotecario, pero sí de un nuevo sistema de información a los consumidores y de una clarificación de derechos y obligaciones de las partes.

Son varios los objetivos perseguidos con la aprobación de esta nueva Ley, pero el objetivo básico era incorporar a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva 2014/17/UE, que llega con varios años de retraso. Además, el legislador era consciente de la necesidad de potenciar una seguridad jurídica bastante maltrecha en el mercado hipotecario español. Esa inseguridad se ha manifestado sobre todo en el enorme número de litigios judiciales en tribunales españoles y europeos: cláusulas suelo, swaps, gastos de las hipotecas, etc. Hechos que han masacrado la credibilidad del sistema bancario español frente a sus clientes, y ha puesto el sistema judicial al borde del colapso absoluto. Era imprescindible hacer algo. Por ello el legislador ha previsto normas más claras y previsibles en la valoración de la llamada transparencia material instaurando así un régimen legal definitivo.

No obstante, la Ley 5/2019 apenas modifica la actual Ley Hipotecaria, centrándose sobre todo respecto a los registros de la propiedad y las diferentes modalidades de hipoteca, estableciendo determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derecho de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Más concretamente, las principales novedades que plantean la reforma de la Ley aprobada son:a

Reparto de gastos iniciales. Los gastos relacionados a la hipoteca le corresponderán al Banco (notarías, gestorías, registros y Actos Jurídicos Documentados (AJD)). Únicamente aquellos gastos respecto a la tasación le corresponderán al hipotecado.

  1. Costes por subrogación. El cliente podrá subrogar libremente su hipoteca sin coste alguno. Entre entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por los gastos de constitución de la hipoteca.
  2. Cláusulas suelo. Se eliminan las cláusulas suelo y establece una disposición adicional para que la nueva cláusula de vencimiento anticipado no afecte a los embargos actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
  3. Comisiones. Por amortización anticipada adelantada, la Ley aprueba bajadas que serán diferentes según se acuerde el tipo de interés.
    a) Interés variable. El cliente tendrá que pagar una comisión máxima de 0,25% del capital reembolsado anticipadamente si amortiza en los tres primeros años de vigencia de la hipoteca, o del 0,15% si lo hace en los primeros cinco años.
    b) Interés fijo. La comisión será del 2% durante los primeros 10 años del préstamo y del 1,5% a partir de ese momento.
  4. Los procedimientos de desahucios únicamente podrán comenzar con el impago de 12 cuotas o el 3% del capital prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, o 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad del crédito.
  5. Protección al cliente. Se obliga al banco a ofrecer al cliente 10 días para que pueda analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos y deberá ofrecer también una ficha por la que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad. En complemento a este derecho de los clientes a analizar la información con tiempo, también se le añade la obligatoriedad de las partes a visitar al notario con anterioridad a la firma del contrato.

En definitiva, vemos como las reformas que establece la Ley aprobada se centran en añadir medidas encaminadas a proteger al consumidor y en hacer un nuevo reparto de los gastos que acarrea el crédito entre el banco y el cliente.

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