Aplicació de la clàusula rebus sic stantibus a cop de martell a Catalunya.

Tampoc a les terrasses...

El DECRET LLEI 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats s’ha adoptat com a regulació ad hoc en relació a l’onerositat excessiva i sobrevinguda de les prestacions contractuals de les activitats desenvolupades en béns immobles arrendats per ús comercial que s’han vist greument afectats per aquesta crisis sanitària (especialment els d’hostaleria, restauració, esports i els serveis d’estètica).

En la seva exposició de motius, el legislador justifica aquesta decisió “en un principi de solidaritat que es tradueix en el repartiment igualitari i equitatiu de les conseqüències negatives, socialitzant així el risc i evitant fer-lo gravitar sobre una sola de les parts contractants”. No és més doncs, que l’aplicació de l’ara ja famosa clàusula rebus sic stantibus per tal de restablir l’equilibri contractual minvat a causa de la pandèmia, posant remei a l’onerositat excessiva d’algunes prestacions sense haver de recórrer a la resolució dels contractes.

Els arrendataris de locals comercials amb contractes que, com a conseqüència de la pandèmia de la Covid-19, s’hagin vist legalment obligats a suspendre o restringir la seva activitat industrial o comercial, podran requerir a l’arrendador de manera fefaent (sempre és recomanable utilitzar burofax o mètode equivalent) una modificació raonable i equitativa de les condicions del contracte d’acord amb la bona fe i l’honradesa. El contracte en qüestió ha d’estar subscrit a partir de l’1 de gener de 1995.

El decret no defineix els conceptes de “raonable” i “equitativa”, tanmateix, la finalitat última ha de ser restablir l’equilibri de les prestacions.

Un cop fet el requeriment, les parts disposen del termini d’un mes per negociar les modificacions sol·licitades.

A partir del moment que l’arrendador rep el requeriment, no podrà emetre cap factura per la renda fins que no s’arribi a un acord, o fins que no passi el termini d’un mes per negociar.
Si, passat aquest termini, les parts no han arribat a un acord, el Decret llei imposa diferents modificacions contractuals depenent de la restricció soferta per l’arrendatari.

– Si l’arrendatari ha hagut de suspendre la seva activitat, la renda (i altres quantitats degudes) es reduirà un 50% mentre duri la suspensió.

– Si, fins el 22 d’octubre del 2021, la suspensió es perllonga més de tres mesos (no queda clar si són seguits o n’hi ha prou amb que la suma de temps sigui de 3 mesos), l’arrendatari podrà desistir el contracte sense penalització a partir del moment en que s’esdevingui aquesta circumstància, mentre es mantingui i fins a tres mesos després del cessament complet de les mesures. El desistiment s’haurà de comunicar a l’arrendador de manera fefaent amb un mes d’antelació.

– Si l’arrendatari ha sofert restriccions parcials d’aprofitament material (aforament, horaris, etc.), mentre durin les mesures de restricció, la renda s’haurà de reduir proporcionalment en la meitat de la pèrdua de l’aprofitament. Per exemple, si un centre d’estètica ha hagut de reduir l’aforament en un 50%, la renda s’haurà de reduir un 25%.
Les anteriors reduccions seran efectives des del moment que es va fer el primer requeriment de modificació de les condicions contractuals.

La norma preveu expressament, que la prestació de serveis de lliurament a domicili o de recollida de productes a l’establiment no afecta l’aplicació de les reduccions anteriors. Per tant, un restaurant que ofereix take-away podrà igualment sol·licitar la modificació de les condicions contractuals i, a falta d’acord, obtenir la reducció del 50% del lloguer del local.

Per últim, l’arrendatari podria exigir que les garanties entregades en el compliment de les seves obligacions, a excepció de la fiança obligatòria i altres quantitats consignades a l’INCASOL, serveixin per pagar les referides rendes. L’arrendatari disposa d’un any des de l’aixecament de les restriccions per reintegrar aquestes garanties (o fins la finalització del contracte quedés menys d’un any).

Amb aquesta nova regulació, el Govern ha volgut imposar la clàusula rebus sic stantibus a cop de martell per tal de garantir la subsistència dels autònoms i les petites i mitjanes empreses. Tanmateix, en aquesta ocasió el legislador no ha fet cap distinció entre petit i gran tenidor, pel que l’adopció d’aquestes mesures podria implicar que petits tenidors, els ingressos dels quals depenen de les rendes comercials, veiessin dràsticament reduïts els seus ingressos.

Des d’EXNOVO Law sempre hem cregut en la importància del principi del llibertat contractual, pel que, sense perdre la perspectiva de la situació excepcional en la que ens trobem, recomanem intentar arribar per tots els medis a un acord que satisfaci els interessos de totes les parts, i evitar com sigui utilitzar els tribunals. Els propietaris han de ser conscients que, en aquets moments i per aquestes activitats, la immensa majoria de vegades no hi haurà un llogater millor, ni pitjor, simplement no hi serà: val més boig conegut que savi per conèixer. Ara bé, el fet de que es fixi de sortida el punt mínim de la negociació (50% rebaixa i poder fer servir la fiança), deixa poc marge de maniobra al propietari…

Cal no perdre de vista, per concloure, que hi ha seriosos i raonables dubtes sobre la constitucionalitat d’aquesta norma, per manca de competència de la Generalitat per a regular aquesta matèria. Però, com hem dit en anterior entrades, l’entorn polític fa improbable què el Govern de l’Estat interposi ara un recurs d’inconstitucionalitat, pel que sembla que aquestes seran les regles del joc durant uns mesos, i mentre no es suspengui (per recurs del Govern de l’Estat) o es declari inconstitucional pel Tribunal Constitucional, és dret vigent, i qualsevol llogater que compleixi les circumstàncies s’hi pot acollir.

Back to News