EXNOVO Law está especializado en asesoramiento legal a proyectos inmobiliarios y a la industria hotelera. Muchos de nuestros clientes en ambos sectores se enfrentan en estos momentos a una absoluta incertidumbre sobre qué va a pasar con todos los eventos que tienen alquilados en sus espacios, como bodas, convenciones, conciertos, etc.
El Gobierno de España aprobó ayer 31 de marzo de 2020 un Decreto Ley que trata, en algunos casos, estas situaciones. Se aplicará a lo casos en los que una de las partes pueda considerarse “consumidor y usuario”. Lo son las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión; y las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial. Por ejemplo, se le aplicaría a una pareja de personas que han alquilado un espacio para celebrar su boda, pero no a una empresa que se dedique a organizar bodas (empresa de cátering o wedding planner).
Este tipo de actividades están, a fecha de publicar este post, 1 de abril de 2020, prohibidas por el Estado de Alarma.
Adelantamos el resumen de lo que se desarrollará:
- Si ya no está vigente el estado de alarma cuando se deba tener lugar el alquiler: la resolución de contrato se rige por lo estipulado en el contrato.
- Si se ha prorrogado el estado de alarma hasta la fecha en el que deba tener lugar el alquiler: las partes, de buena fe, tendrán 60 días para “llegar a una solución que restaure la reciprocidad de los intereses del contrato”. Si no se ponen de acuerdo, el arrendador deberá devolver el dinero, deducidos los gastos ya satisfechos.
En primer lugar, debemos tener claro que, por norma general, en caso de disputa deberá atenderse a lo establecido en el contrato firmado por las partes (art. 1255 y 1256 del Código Civil – CC) y éste será rescindible por las causas debidamente establecidas en el propio contrato y por los casos establecidos en la ley (art. 1290 CC), como puede ser una situación extraordinaria de fuerza mayor (art. 1105 CC). Hasta este mes, muy pocos contratos regulaban qué pasa cuando se produce un caso de fuerza mayor. Desde marzo de 2020, seguro que no va a faltar en ninguno.
En segundo lugar, el Gobierno aprobó el pasado 31 de marzo un Real Decreto-ley por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVIC-19. En el artículo 36.1 y 2 de este Real Decreto-ley se regula el derecho de resolución de determinados contratos sin penalización por parte de los consumidores y usuarios.
Los apartados 1 y 2 del mencionado artículo 36 dicen:
- Si como consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma los contratos suscritos por los consumidores y usuarios ya sean de compraventa de bienes o de prestación de servicios, incluidos los de tracto sucesivo, resultasen de imposible cumplimiento, el consumidor y usuario tendrá derecho a resolver el contrato durante un plazo de 14 días. La pretensión de resolución sólo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes, sobre la base de la buena fe, una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato. Las propuestas de revisión podrán abarcar, entre otras, el ofrecimiento de bonos o vales sustitutorios al reembolso. A estos efectos, se entenderá que no cabe obtener propuesta de revisión cuando haya transcurrido un periodo de 60 días desde la imposible ejecución del contrato sin que haya acuerdo entre las partes sobre la propuesta de revisión.
- En los supuestos en los que el cumplimiento del contrato resulte imposible de acuerdo con el apartado anterior, el empresario estará obligado a devolver las sumas abonadas por el consumidor o usuario, salvo gastos incurridos debidamente desglosados y facilitados al consumidor, en la misma forma en que se realizó el pago en un plazo máximo de 14 días, salvo aceptación expresa de condiciones distintas por parte del consumidor y usuario.
Consideraciones sobre el momento en que sea de aplicación de este artículo:
Posible situación 1.- Cuando se debía de celebrar el evento no hay prórroga del estado de alarma ni del confinamiento de la población
La imposibilidad de cumplimiento del contrato, en este caso de alquiler del espacio, tiene que darse a consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma. Si el alquiler del espacio estaba previsto para después del estado de alarma, no existe esta imposibilidad de cumplimiento del contrato a causa del estado de alarma. Dicho de otro modo, una vez terminado el estado de alarma no se podrá alegar “fuerza mayor” para resolver el contrato, ni será aplicable este Real Decreto-Ley, por lo que el arrendamiento del espacio deberá regirse por el contrato firmado entre las partes.
Posible situación 2.- Cuando se debía de celebrar el evento hay prórroga del estado de alarma y de la prohibición de celebración de eventos
Ante esta hipotética situación sí que deberemos aplicar el Real Decreto-Ley de 31 de marzo. Según éste, si el estado de alarma impide el cumplimiento del contrato el cliente tendrá derecho de resolver el contrato en un plazo de 14 días si no se ha podido obtener de la propuesta de revisión ofrecidas por cada una de las partes “una solución que restaure la reciprocidad de los intereses del contrato”. Se exige la buena fe de las partes. El mismo decreto pone ejemplos de propuesta de revisión, como los bonos o vales sustitutorios al reembolso, sin que estos ejemplos obliguen o limiten a las partes.
Es importante destacar que este precepto exige que la solución propuesta debe buscar restaurar la reciprocidad de los intereses del contrato, pero no menciona “los intereses de las partes”. Es decir, que se tiene que buscar una propuesta que satisfaga los intereses del contrato inicial y no los que tengan las partes en el momento de aceptar o rechazar la propuesta de la otra parte.
Por ejemplo, si el interés del contrato es el alquiler de un espacio en el mes de julio (en el supuesto que se prorrogue el estado de alarma hasta julio) y el arrendador está ofreciendo el alquiler del mismo espacio sin recargo alguno (muestra de la buena fe) durante el otoño de 2020 o la primavera de 2021, en nuestra opinión se debe entender que la propuesta hecha por el arrendador restaura la reciprocidad de los intereses del contrato.
Sin embargo, el artículo continúa diciendo que se entenderá que no ha habido propuesta de revisión cuando hayan pasado 60 días desde la fecha en la que se debía haber arrendado el espacio sin que haya habido acuerdo entre las partes. Es decir, que si las partes no se han puesto de acuerdo pasados 60 días desde la fecha prevista para el alquiler del espacio, el contrato se dará por resuelto, y el empresario deberá devolver las sumas abonadas por el cliente, salvo los gastos en los que haya incurrido.
En el caso de que no se llegue a acuerdo y deba devolverse el dinero:
- Los gastos deberán ser desglosados y facilitados al cliente.
- La devolución de este importe (sumas abonadas – gastos incurridos) deberá hacerse en la misma forma en la que se realizó el pago.
- El pago deberá hacerse en el plazo máximo de 14 días (plazo que empezará a contar una vez transcurridos los 60 días desde la imposible ejecución del contrato).
- Estas condiciones pueden ser modificadas si hay aceptación expresa del cliente.
A todo ello, debemos tener en cuenta que la legislación es muy cambiante estos días, así que tendremos que estar atentos a los nuevos decretos publicados por el Gobierno.