¿Las emociones justifican cualquier precio?
Está apareciendo en la ciudad de Barcelona un mercado inmobiliario dual en el sector residencial, de una forma bastante acusada. Lo podríamos llamar una híper-segmentación del segmento residencial de gama alta o muy alta. No efectuamos ningún juicio sobre ello, únicamente queremos invitar a reflexionar sobre el fenómeno. Se está creando (o existe ya claramente) un tipo de producto que sólo compran extranjeros, pensado exclusivamente para ese tipo de clientela. Este fenómeno es muy común en zonas de segunda residencia, pero es relativamente nuevo en Barcelona ciudad. Este fenómeno se ha traducido en un aumento muy rápido de precios y un mercado muy activo en esa banda alta, en un periodo muy breve de tiempo, desde hace unos 18 meses.
Invito al siguiente ejercicio con algunos de los precios actuales en promociones o productos top orientados a extranjeros. El ejercicio consiste, en primer lugar, en colocar las superficies en paridades comparables, o sea el “metro construido” ibérico (ver antes qué incluye…) en medida homologable a la superficie equivalente alemana, inglesa o francesa (homogéneas entre ellas). Este ejercicio aumentará el precio metro cuadrado mínimo en un 10% – 15% en comparables. En segundo lugar, tener en cuenta que muchos de los inversores extranjeros han vendido dólares americanos, libras esterlinas o francos suizos para comprar los euros con los que pagan esos inmuebles. En los últimos 12 meses les han “regalado” un 19%, 14% y 13%, respectivamente, de esos euros por el simple tipo de cambio. Sin duda un estímulo para hacer una mayor oferta trasladando ese ganancia de tipo de interés al precio de compra. Finalmente, en tercer lugar, tener en cuenta el entorno de tipos de interés que tenemos, y el incentivo que supone para invertir en inmuebles a precios que, de existir una alternativa racional, seguramente no se haría a ese precio. Pues bien, tras este ejercicio, nos podemos encontrar con que el precio por metro cuadrado comprable en ese segmento de mercado está a niveles de Múnich (la ciudad más cara de Alemania) o de los mejores barrios de París, por ejemplo.
Barcelona es una ciudad fascinante y atractiva, un buen sitio para vivir y para invertir en inmuebles. Pero no es París ni Múnich. Toda inversión inmobiliaria residencial (especialmente en las gamas más altas) tiene un componente emocional y no racional, que por tanto no puede valorarse. Sin embargo, a pesar de esa búsqueda de “lifestyle” (magníficamente creado como concepto “marquetiniano” por las agencias inmobiliarias de gama alta, que han leído perfectamente la situación), tarde o temprano surge la búsqueda de un cierto sentido económico a una compra, bien vía alquiler o bien vía revalorización en una futura venta.
Esta estrategia está tan orientada a un público reducido (gama y alta – altísima) y a un sub-segmento de ese público (extranjero), que el nicho de mercado es minúsculo. Con seguridad el argumento que se nos opondrá es que el mercado no es local, sino que en una ciudad cosmopolita como Barcelona el cliente es mundial. Es posible. Personalmente no creemos viable construir un modelo de negocio inmobiliario (precisamente inmobiliario) que ignore por completo a la demanda local en un área urbana grande como la que nos ocupa. Barcelona no es, por ejemplo, Ibiza, donde la demanda local pueda ser completamente ignorada en un análisis de negocio. Y por eso recomendamos tener cuidado con esta híper-segmentación.
La liquidez de una inversión inmobiliaria es un elemento esencial. Esa liquidez viene dada porque se pueda vender o alquilar de un modo eficiente, en un tiempo razonable y cumpliendo las expectativas que se buscan. Ese tipo de propiedades tiene una liquidez compleja para ser alquilada a los precios que se precisan para dar algún sentido a la inversión. Quien puede pagar esos alquileres suelen ser los alquileres corporativos (para expatriados), y esas zonas (zonas por debajo de la Diagonal) no son familiares, están lejos de todos los colegios internacionales, aparcar los vehículos suele ser complejo…. Efectivamente se pueden plantear otras formas de alquiler, como el de temporada, pero igual que el turístico su tendencia parece que se orienta claramente a que sean usos exclusivos de edificios enteros con muchos servicios añadidos que justifiquen fuertes sobreprecios, no unidades dispersas insertadas en complejos residenciales.
En cuanto a la liquidez de estas propiedades vía venta, tenemos la misma opinión. A estas alturas, supongo que nadie podrá decir ya aquello de que “los inmuebles nunca bajan de precio”… En nuestra opinión, el público de alta gama local barcelonés no parece que sienta predilección por comprar en esas zonas. No creo que ningún comprador exclusivo de “upper – Diagonal” pagara 6.000 – 7.000 € / m2 por un piso en el Eixample, Ciutat Vella o similares. Si lo tiene, es que lo ha heredado, o es de sus padres. El comprador es, por tanto, eminentemente extranjero. Siento una enorme admiración por los magníficos profesionales que se dedican a ese segmento del lujo para extranjeros, y sus grandes capacidades comerciales, pero seguimos pensando lo mismo: la clientela es reducida, o muy reducida, luego el riesgo por falta de liquidez en una venta es mayor y hay que tenerlo en cuenta.
Para terminar: si quiere comprar su piso porque está enamorado de él, no podría vivir sin ver ese sol del amanecer en su ventana, o la luz del otoño reflejada en las ventanas de los edificios de su patio de manzana, entonces olvídese de todo lo que ha leído y sea feliz porque tiene suficiente dinero como para no preocuparse por él.
