Medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda en Cataluña en 2020.

Desde el pasado 30 de diciembre de 2019 se encuentra en vigor en Cataluña una nueva legislación que puede tener un gran impacto en la actividad de promoción inmobiliaria. Se trata del Decreto-Ley 17/2019 de 23 de diciembre.

Hemos escrito en este blog muchas veces ya sobre el creciente (e insoportable) “gap” entre la renta neta disponible por las familias, y el coste del acceso a la vivienda en zonas, especialmente en las zonas metropolitanas. En nuestro caso conocemos bien el fenómeno en la zona metropolitana de Barcelona, lo que equivale al 70% de la población de Cataluña, o sea, unos 4-5 millones de personas. En una situación donde el alquiler mensual equivale, aproximadamente, al 60% – 70% de la renta media disponible de las familias, es evidente que hay un problema social y político, y se espera alguna acción por parte de los poderes públicos: el derecho a una vivienda digna es un derecho (no fundamental, pero sí un derecho) de los ciudadanos en la Constitución Española de 1978. Son muchas las formas en que la acción pública en este campo puede llevarse a cabo: aumentar la oferta desregulando suelo (opción ya empleada, con pobres resultado, como se ve por la situación actual), dando deducciones fiscales a los contribuyentes (que tampoco ha funcionado, porque el estímulo se ha trasladado directamente al precio), etc., etc. El actual gobierno de la Generalitat ha optado por tratar de incrementar el parque de viviendas protegidas y la oferta de viviendas de alquiler. Para ello refuerza las herramientas destinadas a la disminución de las viviendas vacías, a la gestión de las situaciones de emergencia social, a la calificación de viviendas con protección oficial y a la moderación de los precios del alquiler de viviendas libres. También establece medidas para incrementar el parque de alojamientos dotacionales y el parque público y privado de viviendas de alquiler y para promover la rehabilitación de edificios. La orientación política de las medidas ha provocado la satisfacción de los movimientos cívicos a favor de la vivienda digna y los partidos de orientación progresista y, por el contrario, el abierto e indisimulado disgusto de los promotores inmobiliarios.

El Decreto es extenso, y muy polémico. No podemos entrar en todos los puntos, sino que nos centraremos sólo, por su interés divulgativo para nuestros lectores, en algunos de ellos.

La “Desocupación permanente de viviendas”

El Decreto pretende tomar medidas destinadas a la disminución de las viviendas vacías, a la gestión de las situaciones de emergencia social, a la calificación de viviendas con protección oficial y a la moderación de los precios del alquiler de las viviendas libres.

En la sección 1, relativa a las medidas ante la desocupación permanente de viviendas, se regula esta situación constitutiva de un incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda y se refuerzan las potestades de reacción administrativa, mediante la regulación expresa de la posibilidad de imponer multas ante la situación de desocupación permanente de los parques inmobiliarios de las personas jurídicas privadas. No se dice expresamente, pero la medida está orientada a la SAREB y a los que han comprado grandes carteras de deuda fallida con garantía inmobiliaria y que la están ejecutando.

La situación de desocupación permanente de las viviendas se amplía, por asimilación, a la de los edificios que permanecen inacabados permanentemente en la fase final de las obras de construcción.

Tanteo y retracto

Los derechos de tanteo (o sea, a comprar por el mismo precio y condiciones que el pactado libremente entre propietario y comprador) que ya existen a favor de la Generalitat en los municipios incluidos en áreas de demanda residencial fuerte y acreditada respecto de las transmisiones de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria, se extiende ahora a todos los municipios de Cataluña y se refieren tanto a la primera como a las posteriores transmisiones que se lleven a cabo durante la vigencia del Decreto ley 1/2015, la cual se amplía, por lo que se refiere al ejercicio de esta medida, hasta 12 años desde su entrada en vigor.

Expropiación de viviendas

Se amplían los supuestos en que las viviendas tienen que ser inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, ya que se prevé que se incluyan también viviendas desocupadas permanentemente no procedentes de ejecuciones hipotecarias o de dación en pago propiedad de personas jurídicas privadas. Esto comporta que también se puedan expropiar estas viviendas de acuerdo con el artículo 15 de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre.

Cabe destacar la ampliación de la facultad de expropiar, que no sólo abarca el uso temporal de las viviendas inscritas o susceptibles de estarlo, sino también su dominio, así como la reducción del contenido del derecho de propiedad ante el incumplimiento de la obligación de ocupar legal y efectivamente la vivienda en un 50 por ciento de su valor, correspondiendo la diferencia a la Administración expropiante.

Las llamadas “Situaciones de emergencia”

Sin duda un aspecto controvertido, ya que la entrada en vigor ha impactado directamente en procedimientos judiciales de desahucio en curso, y porque, de facto, puede entenderse que ha venido a legitimar las situaciones de uso de vivienda sin título (“okupas”), al conceder significativos derechos a quien pruebe que “okupa” una vivienda durante un periodo de 6 meses o más.

Lo anterior se traduce en el hecho de que se hace extensiva la obligación de hacer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial con relación a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y otras demandas de desahucio. Se amplía la duración mínima de los contratos de alquiler social (mínimo 7 años) y se hace extensiva la definición de “gran tenedor” al fondo de capital riesgo y de titulización de activos y a las personas físicas (¡atención!) que dispongan de más de 15 viviendas.

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